Persones emprenedores >> Tria el teu local

Les 10 errades més comunes en l'elecció del local

 DESCARREGAR PDF

A vegades podem tindre sorpreses inesperades en el local que hem triat per a la nostra activitat comercial. Estes sorpreses sorgixen durant els treballs de reforma o a l'hora de demanar els permisos a l'Ajuntament, és a dir: sorgixen massa tard.

A continuació enumerem deu d'entre els més comuns errors que es poden cometre en l'elecció d'un local.

1.-Local catalogat
Quan el bloc de vivenda a què pertany el local es troba en un nucli antic o és d'alt valor arquitectònic, hi ha la possibilitat que estiga protegit per l'Ajuntament perquè es tracta d'un patrimoni històric: es tracta d'un “edifici catalogat” Quines conseqüències té el fet d'operar en un edifici catalogat?  Bàsicament tenim un marcat control per part de l'Administració sobre el projecte. Açò es traduïx en terminis d'obra més llargs del normal, obligació a reformar i millorar elements deteriorats del local, adaptació de la distribució del local al seu estat actual sense poder aportar canvis substancials.

2.- Local sense subministrament de potència elèctrica
Hi ha casos en què la xarxa pública de subministrament de potència elèctrica arriba al local de forma insuficient. Açò passa perquè ningú, anteriorment, ha sol·licitat subministrament per al local. Si som els primers en tot el bloc de vivendes del local a demanar l'increment de potència, s'haurà de subministrar des de la xarxa viària pública. En termes econòmics i de temps, açò significa un canvi inesperat, amb baixa capacitat i possibilitat de control per part de l'arrendatari, tant dels terminis com dels costos per al subministrament.

3.- Locals sense ventilació
Hi ha locals on les màquines de climatització no tenen possibilitat de ventilar. En els baixos comercials la renovació d'aire quasi sempre es realitza majoritàriament amb les màquines de climatització. Si les màquines no poden arreplegar i expulsar aire extern al local, es fa pràcticament impossible implantar una activitat de concurrència pública. Per esta raó tots els edificis més recents tenen previst patis de ventilació per als seus baixos comercials. El problema pot sorgir en edificis antics, i és freqüent en soterranis o semisoterranis. Demanar els permisos a la comunitat de veïns o a l'Ajuntament per a ventilar amb les màquines en llocs on abans no estava permés, sol ser un tràmit llarg i sense resultat segur.

4.- Local inadaptable a la normativa d'accessibilitat
L'aplicació d'esta llei és distinta segons cada ajuntament o Comunitat Autònoma. Per a entendre quant pot condicionar la distribució en planta d'un local, pensem que per a cobrir un desnivell de dos escalons és necessària una rampa de mínim tres metres de llarg i un ample de, mínim, 90cm. Si el local té molts desnivells en el sòl, si es desenrotlla en dos plantes, si no té banys adaptats, potser no siga possible adaptar el local a les noves normatives d'accessibilitat.

5,- Local sense altura suficient
Més d'una vegada arrendataris de locals comercials han hagut de renunciar a la implantació de l'activitat per falta d'altura suficient. Este límit varia segons els ajuntaments, però, si veiem que l'altura disponible és menor de 2.7 hem de començar a informar-nos sobre si és viable legalment.

6.- Locals en zones urbanístiques amb llicències restringides
Els ajuntaments tenen la facultat de no concedir llicències d'activitat en algunes àrees urbanes, per a totes o algunes llicències i durant un període definit o fins a nova ordenança. Açò significa que abans d'implantar una activitat, sempre cal informar-se si tenim permís a priori per part de l'Administració Pública.

7.- Protecció d'incendis
Segons la normativa de prevenció i protecció d'incendis, el recorregut d'evacuació més llarg permés en cas d'incendi és de 25 metres: cada 25 metres de recorregut hem de poder accedir a una zona protegida del foc (zona o habitació compartimentat). En els locals de grans àrees o amb molts ambients esta distància es cobrix prou ràpidament i si no podem accedir a una altra zona protegida a través d'una porta tallafoc, es reduïx l'àrea del local que podem condicionar fins que es complisca la normativa d'evacuació. En locals de gran metratge açò vol dir que a vegades l'arrendatari pot utilitzar només el 50% de la superfície útil disponible.

8.- Comunitats de veïns
Cada veí té el dret a què no s'altere el benestar de la seua vivenda amb la introducció en el bloc d'una nova activitat. A més, en les zones comunitàries, ha d'haver-hi el permís de tota la comunitat de propietaris per a qualsevol tipus de canvi. Eixides de fum, maquinària en zones comunitàries, activitats qualificades com molestes o sorolloses, ús d'espais comunitaris per a evacuació en cas d'incendis: són elements a vegades indispensables per a l'activitat, però vetats per la comunitat de veïns.

9.- Derrocaments
Hi ha una gran diferència entre una obra major i una menor. La diferència està en els terminis d'execució de l'obra i del projecte, els costos en general, i la rapidesa per a tramitar en l'Ajuntament els permisos. Si per a adequar el local necessitem modificar alguna de les seues parts estructurals (incloent el canvi dels buits arquitectònics de la fatxada), hem de tindre clar que ens enfrontem a una obra major, amb totes les seues conseqüències.

10.- Configuració de la planta
Normalment una planta de forma quadrada disposa de grans aparadors i màxima llibertat de distribució. La planta rectangular, depenent de les seues proporcions, manté estes qualitats. Evidentment no sempre s'aconseguixen locals quadrats o rectangulars, però formes massa complexes, molts corredors, cantons, canvis de nivells, condicionen la distribució i la possibilitat d'aprofitar al màxim els metres disponibles.